连政办〔2020〕71号
各乡（镇）人民政府，县直各有关单位：
《连江县农村宅基地及房屋确权登记实施细则（试行）》已经县政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
连江县人民政府办公室
2020年7月20日
连江县农村宅基地及房屋确权登记实施细则（试行）
第一章 总 则
第一条 为服务乡村振兴战略，加强我县农村土地房屋产权管理，解决农村宅基地及房屋确权登记问题，依法保护宅基地使用者的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》，国务院《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，以及自然资源部自然资源确权登记局《关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）及福州市人民政府办公厅关于印发 《福州市农村宅基地及房屋确权登记办法（试行）》的通知（榕政办〔2019〕112号）等有关文件精神，结合我县实际，制定本细则。
第二条 本办法适用于县区内镇乡、村庄〔不含我县人民政府所在镇、开发区规划建设用地范围内的镇乡、村庄（见附表）以及确定列入征迁的乡镇村庄〕规划区内，农村集体土地范围内的宅基地及房屋确权登记。
第三条 按照农村宅基地及房屋确权登记要求，以宅基地批准文件或有效的土地、房屋权属来源证明材料为依据，以使用现状为基础，以权属无争议为前提，遵循“依照申请，尊重历史，依法依规，房地一体，一户一宅，面积法定”的原则，守住底线，不得通过登记将农村违法用地合法化，按照不同时期，区分不同情形，采取不同方法，妥善处理历史遗留问题，对符合条件的，予以确权登记。
第四条 按照“一户一宅、拆旧建新”的原则，宅基地使用权及房屋登记为户内村民共有，户主可作为权利人代表。宅基地使用权及房屋申请登记发证的主体为本村集体经济组织成员或本村村民。有下列情形之一且经该村集体经济组织或村民委员会认定的，也可按规定申请登记发证：
（一）原本村村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；
（二）非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；
（三）已拥有一处宅基地的本村集体经济组织成员或本村村民、非本村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的；
（四）非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前以接受转让、赠与或经审批建房等方式合法取得宅基地或房屋，权属未发生变化的。
第五条 农村宅基地及房屋面积标准依照《福建省农村村民住宅建设管理办法》第十条 “村民建房每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行改建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。”和第三十七条第（三）项“层数和面积：农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。”等规定执行。
第六条 乡镇人民政府、农业农村部门、自然资源和规划部门、住建部门、“两违”执法部门、不动产登记机构等协调配合，按照各自职责分工，共同做好农村宅基地及房屋确权登记相关工作。
第七条 本细则实施前依法颁发的土地使用证和房屋所有权证仍合法有效。
第二章 不同时期农村宅基地的确权登记
第八条 1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，原农村集体经济组织成员占用宅基地并已建成房屋的，占地范围在《中华人民共和国土地管理法》实施后至今未扩大，无论是否超过规定面积标准，均按宅基地实际使用面积予以确权登记。
第九条 1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，依法批准取得建房宅基地，按照用地审批手续建房，未超过批准面积的，按实际使用面积予以确权登记，实际占用宅基地超出批准面积的，按批准面积予以确权登记，超出部分不予确权。
第十条 1987 年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至1999 年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施前，经原国土、规划、建设或乡镇人民政府等任一有权机关审批后建设的农村房屋或在1987年1月1日之前取得的原有宅基地上建设的农村房屋，在符合规划、“一户一宅”且不存在权属纠纷前提下，占用宅基地未超过面积标准的，在完善审批手续后，按照批准范围内的宅基地实际使用面积予以确权登记：实际占用宅基地超过面积标准的，按照面积标准予以确权登记，超出部分不予确权。
第十一条 1987年1月1日 《中华人民共和国土地管理法》 实施后，己颁发土地或房屋权利证书之一的，按以下情形予以确权：
（一) 己颁发土地权利证书且现状未发生变化的，按照原登记发证用地面积予以确权登记；
（二) 己颁发房屋权利证书且现状未发生变化的，宅基地使用权经补充调查并按规定程序确认后，在规定面积标准内的予以确权，超出部分不予确权；
（三）经过审批进行翻改扩建，未超过批准面积的，按实际用地面积予以确权登记；实际占用宅基地超过批准面积的，按照批准面积予以确权登记,超出部分不予确权；
（四）未经批准翻改建，但未超过规定面积标准的，按实际用地面积予以确权登记;实际占用宅基地超过规定面积标准的,按照规定的面积标准予以确权登记，超出部分不予确权。
第十二条 非本村集体经济组织成员占用宅基地的，按下列 情形处理：
（一） 原为农村集体经济组织成员，因升学、兵役、婚姻、就业、投靠、服刑等正常人口迁移成为非原农村集体经济组织成员的，其在原农村集体经济组织内批准建造的宅基地及房屋，提供相关证明材料后予以确权登记，在不动产证书记事栏注记“该权利人原为本村集体经济组织成员”。
（二) 非本村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、 新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，由所在地乡镇人民政府核实情况证明，按规划审批范围内的宅基地实际使用面积予以确权，在不动产证书记事栏注记“该权利人原为非本村集体经济组织成员”。
（三）1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施前，城市居民、华侨等非本村集体经济组织成员，合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用宅基地，至今未扩大的，按照批准面积内宅基地实际使用面积予以确权登记，在不动产证书记事栏注记“该权利人为非本村集体经济组织成员”。
第十三条 己拥有一处宅基地的本村集体经济组织成员、非本村集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，经所在地的农村集体经济组织确认后，按规定予以确权登记，在不动产证书记事栏注记“该权利人为本村集体经济组织成员住宅的合法继承人”。
第十四条 己拥有一处宅基地的村（居）民因司法裁判方式 取得房屋所有权而获得宅基地使用权的，凭有关法律文书办理确权登记，在不动产证书记事栏注记“该权利人宅基地使用权以司法裁判方式取得。
第十五条 不认定为“一户多宅”的几种情况：
（一）1999年1月1日以前，有二处以上宅基地并己合法登记的；
（二）己合法取得一处农村房屋，又通过依法继承房屋取得宅基地使用权的；
（三）己合法取得一处农村房屋，又通过司法裁判受法律保护的方式取得宅基地使用权的。
（四） 原则上一户有两块宅基地以下的，其宅基地面积之和未超过限额面积的。
第十六条 实际使用宅基地超过用地面积标准或拥有多处宅基地，具备分户条件未分户的，允许按照分户后的面积标准确权登记。
第三章 不同时期农村房屋的确权登记
第十七条 根据《村庄和集镇规划建设管理条例》、《福建省农村村民住宅建设管理办法》（闽政办〔2011〕189号）结合我县农房确权试点工作经验，按下列情形进行处理：
（一）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前建成的房屋，根据已确定的宅基地使用权范围内的房屋建筑面积予以确认房屋所有权，超过宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予确权。
（二）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》起至2011年8月19日《福建省农村村民住宅建设管理办法》（闽政办〔2011〕189号）实施前的房屋，对已确定的宅基地使用权范围内的房屋，在完善审批手续后，按照批准建筑面积予以确认房屋所有权，超过宅基地使用权范围以及规定的层数以上的房屋建筑面积不予确权。
（三）2011年8月19日起至今，对已确定宅基地使用权范围内的房屋，按规定进行处置后，依照《福建省农村村民住宅建设管理办法》（闽政办〔2011〕189号）完善审批手续后予以确认房屋所有权，超出宅基地使用权范围、规定的建筑面积标准及层数的房屋建筑面积不予确权。
第四章 历史遗留问题处置
第十八条 农村历史“两违”建筑是指在1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施之后至2015年9月18日县“两违”分类处置意见出台前，因历史原因未经合法审批建设的农村住宅。允许补办审批的农村历史“两违”住宅应同时符合以下条件：
1.可补办审批的农村历史“两违”农村房屋应同时符合以下条件：
（1）建设于2015年9月18日之前；
（2）符合乡（镇）土地利用总体规划村庄规划、不得占用基本农田及符合“一户一宅”；
（3）不影响公共安全、不存在安全隐患且无邻里纠纷和社会影响小；
（4）建筑层数6层（含6层）以下，建筑面积900㎡（含900㎡）以下，宅基地面积150㎡（含150㎡）以下；
（5）符合《福建省农村村民住宅建设管理办法》（闽政办〔2011〕189号）第十一条、第十二条。
涉及补办审批手续的，由乡镇人民政府牵头自然资源和规划、住房和城乡建设、农业农村部门以2009年第二次全国土地调查原始成果数据为基准，做好历史遗留农房的村镇规划衔接、地类认定，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后补办相关手续，对超占超建部分应在登记簿、权利证书记事栏内注明。
第十九条 村集体经济组织依据本村宅基地民主管理机制，对超标准（审批）占用的宅基地，实行有偿使用，由各村根据本村经济发展状况，制定本村相关有偿使用收费标准，具体实施应由乡（镇）、村两级按照村民自治原则并根据实际情况予以实施。“两违”农房土地有偿使用费实行村收、镇管、县监督方式，用于发展本村经济、公益事业和完善基础配套设施建设。如与法律、法规、规章或上级政策文件不符合的，以法律、法规、规章或上级政策文件规定为准。
1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行前建设的，至今未改、扩建的不收取宅基地有偿使用费。
第二十条 未取得建设许可证或未按照规划要求建设的处罚：依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定处罚：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》施行前建设的，至今未改、扩建的不作处罚。
以上未取得建设许可证或超规划要求建设的处罚及资金管理的应严格按照相关规定执行。
各乡镇负责本行政区域范围内农房普查建档、“两违”项目梳理和处置、牵头组织拆除等工作。各相关职能部门要依法履行各自职责，并加强协调，形成合力。
第五章 确权登记程序
第二十一条 宅基地使用权及房屋所有权按以下程序办理确权登记：
（一）申请：申请人提出申请，并按要求向农村集体经济组织提交身份证明材料、权属证明材料等相关资料；
（二）初审：所在地村核对测绘成果（建造年份、房屋状况与归属）、收集户籍信息（身份证、户口簿），进行户情分析，根据收集的数据，在《连江县农村宅基地及房屋补办审批表》上填写相关汇总表；
（三）联审：乡镇召开联审会议，对填写好的汇总表形成一致意见，并在《连江县农村宅基地及房屋补办审批表》进行规划认定、总体规划认定、地类认定、“两违”处置、房屋质量安全等情况进行填写；
（四）公告：联审通过的，由乡镇人民政府按照确权登记程序在乡镇人民政府官网或在乡镇政务公告栏上发布确权公告，公告期为15个工作日，并在拟确权不动产及不动产所在地的村委会公告栏张贴；
（五）确权：公告期满无异议或异议不成立的，由乡镇人民政府在《连江县农村宅基地及房屋补办审批表》出具同意确权意见作为权利人确权登记的权属来源依据；
（六）登记：申请人凭《连江县农村宅基地及房屋补办审批表》以及相关材料向所在地不动产登记经办机构申请办理不动产登记。
第二十二条 申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的 应当根据不同情况，提交下列材料：
（一) 申请人身份证和户口簿;
（二) 权属证明材料，包括不动产权属证书或者原国土、规划、建设或乡镇人民政府等有权机关建设审批手续相关材料或《连江县农村宅基地及房屋补办审批表》；
（三）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址面积等材料;
（四）依法继承的，提供相关继承人或利害关系人家庭财产分割协议书、遗嘱或生效的法律文书等继承相关书面证明材料以及书面同意材料。
（五）因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建的，提供经民政、建设、原国土、规划等部门及村集体出具的合法异地建房的证明或批准文件。
（六）法律、法规规定的其他材料。
第六章 附 则
第二十三条 原则上一户有两块宅基地以下的，其宅基地面积之和未超过限额面积的不认定为“一户多宅”。超过“一户一宅”或限额面积的可采取集体土地使用权有偿使用、注销、收回、调剂、归村处置等方式收回集体土地使用权。建筑面积按照上述不同时期农村房屋的确权登记规定予以确权。
第二十四条 对持有结婚证、符合“一户一宅”政策的农户，经申请可参照分户办理不动产登记。
第二十五条 现状农房（经过合法审批的除外）在农村房屋安全隐患排查中被列为存在安全隐患的，需进行整改后并提交有资质单位出具的房屋能正常使用的鉴定报告，方能予以确权登记；存在安全隐患的房屋未整改的，不予登记；没有被列为安全隐患的房屋，无需进行安全与使用功能鉴定。
第二十六条 本细则由县农业农村部门、自然资源和规划部门按各自职责负责解释。国家法律、法规、政策和福建省、福州市有关文件对农村宅基地及房屋确权登记相关问题另有规定的，从其规定。此次实施细则无法明确的事项，将通过附件或补充通知等方式完善细化。
第二十七条 本细则自公布之日起施行，县级涉及农村宅基地及房屋确权登记文件中与本细则不一致的，以本细则为准。
附件：《农村自建房确权登记办理程序和收件目录》
附件：
农村自建房确权登记办理程序和收件目录
以下是针对6种历史遗留问题类型的农房，提出相对应的解决途径和申请办理登记所需材料：
一、1987年前房屋建成的，至今未改扩建的
1.办理程序：直接办理确权登记。
2.申报材料：申请人身份证明材料、《连江县农村宅基地及房屋补办审批表》、不动产确权征询公告、权属公告材料、不动产权籍调查表、宗地图及房产分层分户图。
二、1987年前老宅基地，房屋1993年之前建成，至今未改变的
1.办理程序：直接办理确权登记。
2.申报材料：申请人身份证明材料、《连江县农村宅基地及房屋补办审批表》、不动产确权征询公告、权属公告材料、不动产权籍调查表、宗地图及房产分层分户图。
三、1987年后土地和房屋均经过合法审批并按审批要求建设的
1.办理程序：直接办理确权登记。
2.申报材料：申请人身份证明材料、不动产权属证书或者原国土、规划、建设或乡镇人民政府等有权机关建设审批手续相关材料或《连江县农村宅基地及房屋补办审批表》、不动产确权征询公告、权属公告材料、不动产权籍调查表、宗地图及房产分层分户图。
四、1993年后，利用合法的老宅地翻改建，建设审批手续不齐全的
1.办理程序：直接办理确权登记。
2.申报材料：申请人身份证明材料、不动产权属证书或者原国土、规划、建设或乡镇人民政府等有权机关建设审批手续相关材料或《连江县农村宅基地及房屋补办审批表》、不动产确权征询公告、权属公告材料、不动产权籍调查表、宗地图及房产分层分户图。
五、农民建房未经审批（2015年9月18日前）或超审批面积建设
1.办理程序：
2.申报材料：申请人身份证明材料、《连江县农村宅基地及房屋补办审批表》、不动产确权征询公告、权属公告材料、不动产权籍调查表、宗地图及房产分层分户图。
六、1987年—1998年，农民建房审批手续不完整，符合以下条件的：①持政府相关部门开具有关建房的各种发票及缴款票据原件；②持有乡镇规划部门或者用地审批部门出具的审批文件
1.办理程序：直接办理确权登记。
2.申报材料：申请人身份证明材料、《连江县农村宅基地及房屋补办审批表》、发票及缴款票据原件、不动产权属证书或者原国土、规划、建设或乡镇人民政府等有权机关建设审批手续相关材料或《连江县农村宅基地及房屋补办审批表》、不动产确权征询公告、权属公告材料、不动产权籍调查表、宗地图及房产分层分户图。
注记：“两违”处置履行到位是指按照“两违”处置机关认定意见，一是违建罚款缴交完毕，二是有限期改正情形的改正到位（如局部拆除或裸房整改等）
