连江县人民政府：

为改善琯头镇区的功能面貌,提升居民生活和经商环境，根据6月4日县委周书记召开的琯头镇重点项目推进会精神。我镇拟启动琯头镇旧农贸市场片区旧屋区改造项目，计划通过与畅元总部项目联动建设，平衡琯头农贸市场片区棚屋区改造项目资金问题，以房屋产权面积置换为主，合理安置琯头农贸市场片区棚屋区搬迁群众：

将中央大道与开放西路西北角地块约59.5亩土地，作为琯头农贸市场片区棚屋区安置、畅元企业总部、拱屿村留用地等用处。其中，①约29.5亩作为琯头农贸市场片区棚屋区拆迁异地安置和拱屿村留用地安置，若有结余则可考虑将琯头镇中心小学门口教师宿舍危旧房改造一并纳入安置范畴；②30亩用于畅元企业总部用地。

其中拱屿村留用地指标按议定价格进行资产回购，在该区域开发的建筑面积许可情况下，可允许单独安置商业楼；否则，可根据建筑布局，通过协商，享有优先选择的权利，连片安置商业面积。

现将琯头镇旧农贸市场旧屋区征迁改造项目基本情况及费用测算等汇报如下：

一、基本情况

（一）项目基本情况及进展情况

该项目征收四至范围：东至连江路，西至开放路（工人路），南至八一六路（宏源新苑北侧），北至葫东路（福祥楼北侧）。涉及征迁户249户，拟拆迁建筑面积约35291平方米，其中经营性用房建筑面积约8190平方米，住宅建筑面积约27101平方米。拟征迁占地面积约29.01亩(约19338平方米)，原地安置房建设容积率为2.6，旧农贸市场旧屋区拆迁退距后可建面积约24.75亩(约16492平方米)。

琯头镇旧农贸市场片区旧屋区改造项目的前期工作已于2018年4月全面启动，抽调镇村工作人员成立了临时征迁工作指挥部，开展入户宣传、全面摸底、征求征迁户意愿等工作。该项目已完成拟征迁区域范围内的古建筑及古文物的排查，并确认拟征迁区域范围内无古建筑及历史文物建筑，可依法动迁。我镇已全力配合县土地发展中心完成了征迁前期工作：县住建局已核定征迁改造红线范围并出具该征迁项目符合城乡规划和专项规划的复函；县国土局出具了该征迁项目符合土地利用总体规划的复函；县发改局已复函确认该征迁项目符合国民经济和社会发展规划。

（二）征迁费用测算

基本情况：片区内被征收户249户，征收建筑面积3.53万㎡（其中店面0.819万㎡，住宅2.711万㎡），征收占地面积29亩，建设容积率2.6，就地规划道路退距后净地24.75亩（折合1.65万㎡）。

（一）产权调换建设用地（需就地安置24.75亩、异地安置1.9亩）：

1、就地需建安置房：

3.53万㎡×1.3倍（公摊、上靠等）=4.589万㎡

2、就地可建：1.65万㎡×2.6（容积率）=4.29万㎡

3、需转移新区异地安置（按异地1:1.1比例测算）：

（4.589万㎡﹣4.29万㎡）×1.1=0.3289万㎡

4、新区异地容积率2.6，需异地安置占地面积：

0.3289万㎡÷2.6×15亩/万㎡=1.9亩

（二）各项费用合计：18261.05万元

1、建安成本：（4.29万㎡+0.3289万㎡）×3000元/㎡=13857万元

2、单项补偿（装修）：3.53万㎡×350元/㎡=1236万元

3、停产停业损失补助及过渡费：

0.819万㎡×30元/㎡.月×36个月

+2.711万㎡×10元/㎡.月×36个月=1860万元

4、按期封房费： 249户×0.5万元=124.5万元

5、按期丈量评估奖励： 3.53万㎡×50元/㎡=177万元

6、房屋征收劳务费：3.53万㎡×40元/㎡=141.2万元

7、搬迁费（来、回两次）：3.53万㎡×20元/㎡=70.6万元

8、房屋拆除费用：3.53万㎡×25元/㎡=88.25万元

9、其他费用（含区位评估、指挥部工作经费、困难补助、个案等）：3.53万㎡×200元/㎡=706万元

       小计： ①+②+③……+⑨=18260.55万元

（三）新区土地拍卖收益合计：6638.5万元（29.5亩净收入）

1、新区异地已安置1.9亩，新区可出让地收益：

（29.5亩-1.9亩）×310万元/亩=8556万元

2、新区农转用费用及征地费用：

29.5亩×65万元/亩=1917.5万元

小计： ①-②= 6638.5万元

（四）结构超面积及公摊优惠可收入：2126.41万元

1、结构超面积收入：0.339万㎡×5400元/㎡=1830.6万元

2、公摊优惠收入：249户×10㎡/户×0.1188万元/㎡=295.81万元

小计： ①+②=2126.41万元

（五）资金缺口（不含琯头镇提出的原拆迁中农贸市场搬迁建设费、经营性用房停产停业费等资金支出）

（五）=（二）-（三）-（四）=9495.64万元

（六）缺口资金平衡：畅元企业总部项目30亩地块拍卖收益：30亩×130万元/亩=3900万元

剩余资金缺口5595.64万元，资金来源为我镇近期计划收储拍挂地块：

①原鑫兴金属地块，预计招拍挂后纯收益约1.5亿元；

②下塘旧农贸市场地块，预计招拍挂后纯收益约1000万元；

③琯头镇原青芝旅游商贸中心地块，预计招拍挂后纯收益约2亿元。

二、提请县政府协调事项

1.抽调县直有关单位工作人员充实加强征迁工作，确保人员力量集中分工明确，特别需要是连江县房屋征收服务中心5人（常驻）；县土地发展中心2人，负责日常征迁工作指导和前期的工作对接。

2.请求县政府同意启动该项目征迁批文，房屋征收办尽快拟定征迁补偿方案，并公开公示。

妥否，请示复

琯头镇人民政府

2019年10月8日